前の入居企業の設備が残るオフィスに移る、あるいは今使っているオフィスを改修するとき、既存の設備はどこまで再利用できるのか。オフィス移転やリニューアルを控えた担当者なら、一度は判断しなければならない問いである。SPACEBASEは、発注者が全て解体してよいと言っても、まず再利用できるものを探す。予算を効果的に使い、工事の廃材を減らすためである。二つの現場でSPACEBASEが何を残し、何を解体したのか、その判断基準を見てほしい。

「UnivTomorrow」は、2000年に竣工した建物の設備の老朽化をインテリアで解決しようとした。今回取り上げるのは、全社員が共用する7階の共用フロアである。撮影スタジオを外部に切り離すのに合わせて、カフェスペースと会議室の数を増やすことにした。

「SAIGE」は、AIベースのマシンビジョンソリューションで産業自動化を専門とする2017年設立の企業である。二つのフロアを使っていたが、人員が増えて270坪の場所に移り、前の入居企業の設備を引き継いだ。引き継いだ場所は使用の跡が少なく、状態もきれいだった。足りない部分もほとんどなかった。どちらもこれまでSPACEBASEと仕事をしてきたクライアントである。

UnivTomorrowとSPACEBASEは、社屋プロジェクトも一緒に手がけた。その過程は世代をつなぐオフィスデザイン、UnivTomorrow ES社屋①と見えない準備がよい社屋を決める、UnivTomorrow ES社屋②にまとめておいた。

基準 1. 解体すると配管・配線を移設しなければならない設備は残す

天井や床のように内部を配管・配線が通る設備を撤去すると、その配管・配線を移設する工事が追加で必要になる。UnivTomorrowと「RLWRLD」の二つの現場で、SPACEBASEはこうした設備を残し、残した設備以外の部分で変更する箇所を決めた。

Case 1. UnivTomorrow 7階共用フロア

共用フロアには黒いメタルラスの天井があった。天井の内部には電気配管と冷暖房配管が通っており、撤去するにはこれらの配管をすべて再配置しなければならない。そうすると工事費が大きく上がる。この費用のため、天井は解体しなかった。

リニューアル前のUnivTomorrow共用フロアである。黒いメタルラスの天井の下に書架とソファが置かれている。

リニューアル後の同じ場所である。縁のメタルラスの天井はそのまま残し、カーペットを敷いた区域の上には新しい天井面を取り付けた。

床と天井の仕上げ区域を分けて動線を分離した。会話が多い区域にはカーペットを敷き、吸音の機能も加えた。

カーペットを敷いた区域と明るい床の通路が、壁なしで分かれる。

カフェの前で絡まっていた動線は、背の高いプランターで分けた。

リニューアル前のカフェの前である。注文する場所と通路が一つの床の上でつながっている。

リニューアル後の同じ場所である。背の高いプランターが座席区域と通路の間を遮る。

ロゴが変わったことに合わせて、サインウォールも交換した。新しいロゴの下に子会社のロゴを一緒に取り付けた。

リニューアル前のサインウォールである。白い壁の一面にロゴが一つだけ付いていた。

交換したサインウォールである。ロゴの下に子会社のロゴを並べて取り付けた。

共用フロアの既存の壁体と天井の構造は、そのまま残した。

リニューアル後の共用フロアラウンジの全景である。ソファとテーブルの向こうに窓が続く。

SPACEBASEのデザイナーは、リモデリングだけでも空間の雰囲気を大きく変えられると話す。

RLWRLDの新しいオフィスでも、SPACEBASEは同じ理由で既存の床を残した。発注者は新しいエポキシ仕上げを求めたが、すでに敷かれていたアクセスフロアを撤去すると工事費と工期、解体範囲がそろって大きくなるため、SPACEBASEはその上にPVCタイルで仕上げる方向を提案し、そのまま採用された。詳しい経緯はサーバールームからロボットセルまで、ITオフィスインフラのすべてにまとめておいた。

これらの現場とは別に、SPACEBASEのデザイナーによれば、SPACEBASEは既存の壁体の下地であるスタッドと石膏ボードを80%ほど再利用したことがある。解体と工事では、この部分が最も大きな比重を占める。

基準 2. 引き継いだ設備は使えるか現場で確認する

引き継いだ設備であっても、実際に使えるかどうかはSPACEBASEが寸法と状態、動線とブランディングカラーを現場で直接確認して決める。

Case 2. SAIGEのオフィス

引き継いだオフィスには階段状のベンチがあった。クライアントはこのベンチをそのまま引き継ごうとしていた。SPACEBASEが現場を検収したところ、座ると脚が浮く高さだった。SPACEBASEは解体して作り直すことを提案し、クライアントも改めて確認したうえで使用は難しいと判断し、提案を受け入れた。SPACEBASEのデザイナーの説明である。「私たちはいつも標準体型の寸法を考慮したデザインをしています。」SPACEBASEのデザイナーによれば、一般的な階段状のベンチは、クッションまでの高さ400〜430mmで製作される。

SAIGEのカンティーン窓際の座席である。窓に沿って続く座席の一方が段になって高い。

主出入口も組み直した。主出入口の前にあったガラス壁を撤去し、オープンミーティングのスペースを作った。

복도 오른쪽에 스테인리스 틀의 유리벽이 서 있는 리뉴얼 전 오피스 주출입구

リニューアル前のSAIGEの場所の主出入口の前である。廊下の右側にガラス壁が立っている。

ガラス壁を撤去したSAIGEの主出入口である。進入する面にサインウォールを立てた。

前の入居企業が自社のブランディングカラーを空間全体に使っていたため、SAIGEのブランディングカラーに合わせ直した。

SAIGEが引き継いだ仕上げがそのまま残っている状態である。

SAIGEのブランディングカラーに合わせ直した面である。色面は壁タイルからテーブルの脚まで続く。

SPACEBASEのデザイナーは、引き継いだ設備についてこう話す。「設備を引き継ぐと、当然早く問題が起きます。すべてのものは使用状況に応じて傷むのが当然ですから。」既存の設備の施工図面や資材スペックリストがない場合も多く、アフターサービスも簡単ではない。

瑕疵担保責任期間も確認しなければならない。室内建築や左官・タイル、塗装、建具設置のような仕上げ工事の大半は、韓国の法定瑕疵担保責任期間は1年である。上限は構造耐力10年、それ以外は5年で、起算日は完工日と管理・使用開始日のうち早いほうである。新たに施工していない部分は、今回の工事の瑕疵担保の対象ではない。

基準 3. 工事範囲は複数案の見積を比較して決める

既存の設備を使う工事は坪単価で案内しにくく、予算を見積もるのも難しい。そのため発注者は範囲を変えた複数案の見積を受け取ったうえで工事範囲を選ぶ。再利用したからといって工事費が大きく減るわけではない。壁体の仕上げはやり直さなければならず、床材も交換する場合が多く、照明も寿命があるためほとんど新しいものに替えることになるからである。

SAIGE最終図面の既存仕上げ表記と拡張したカンティーン

SAIGEの最終図面には、仕上げ凡例に'APP. 기존 FIN.'という表記が複数の室に残っており、'APP. CARPET FIN.'は一部の室にのみある。プロジェクタースクリーンとTVにもそれぞれ'(기존)'という表記が付いている。天井の凡例にも'A.C 기존'と'A.C 이설'を分けて記載し、現場で再確認が必要という文言を添えた。SAIGEの仕上げ変更は、こうした金額比較を経て決まったものと見られる。

一方、コーヒーバーとスナック什器が足りなかったカンティーンは拡張した。